Explication du calcul

La formule à utiliser pour calculer les indemnités d’éviction de bail commercial dépend du type d’indemnité : principale (remplacement ou déplacement ou accessoire).

Comment calculer les indemnités d’éviction de bail commercial ?

L’indemnité d’éviction de bail commercial est une compensation versée au locataire pour les dommages causés par le refus de renouvellement de bail commercial. Son montant doit couvrir l’intégralité du préjudice (atteinte à la situation financière, la perte d’argent…) causé par le non-renouvellement du bail.

Pour calculer les indemnités d’éviction de bail commercial, il faut tenir compte des éléments suivants :

• Les dommages subis par le locataire suite au non-renouvellement du bail.
• La valeur marchande du fonds de commerce selon les usages de la profession.
• Les frais normaux de déménagement et de réinstallation.
• Les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur (frais de négociation d’un nouveau bail, commission due à un intermédiaire.

Le montant de l’indemnité d’éviction de bail commercial va également dépendre du type d’indemnité : indemnité de remplacement ou indemnité de transfert. En plus d’une indemnité principale, le locataire peut aussi recevoir une indemnité accessoire.

Indemnités d’éviction de bail commercial : comment calculer l’indemnité de remplacement ?

L’indemnité de remplacement ou de perte de fonds correspond à la somme d’argent versée au locataire en compensation de la perte de clientèle suite au non-renouvellement du bail commercial par le propriétaire. Son montant est calculé sur la base de la valeur marchande du fonds de commerce fixée suivant les usages de la profession.

Calcul de l’indemnité de remplacement

Pour calculer l’indemnité d’éviction de bail commercial pour le remplacement des fonds, il faut multiplier la valeur marchande du fonds de commerce par le coefficient relatif à la nature de l’activité.

Indemnité de remplacement = valeur marchande du fonds de commerce x coefficient relatif à la nature de l’activité

L’estimation de la valeur marchande du fonds de commerce peut se baser sur :

• Le bénéfice annuel moyen issu de l’activité prévue dans le bail commercial : la valeur marchande est alors égale à la moyenne des 3 derniers bénéfices comptabilisés multipliés par un coefficient pouvant aller de 3 à 5. En cas de déficit, l’évaluation va être faite selon les éléments incorporels du fonds comme le droit au bail, la clientèle ou l’achalandage.
• Le chiffre d’affaires : la valeur du fonds de commerce peut être évaluée par le chiffre d’affaires. Dans ce cas, il faut prendre en compte le chiffre d’affaires moyen des 3 dernières années, puis appliquer un coefficient relatif à l’activité exercée.
• Les recettes journalières : l’évaluation de la valeur des fonds de commerce peut être réalisée par les recettes journalières. Cette méthode est surtout pratiquée dans les débits de boissons. Pour ce faire, il faut multiplier la recette journalière par 500 à 700.
• Le prix d’acquisition récent : le calcul de la valeur des fonds peut se baser sur le prix d’acquisition récent. Dans ce cas, il faudra retenir le prix payé pour le pas-de-porte.

Calcul de l’indemnité de remplacement : les critères

Pour calculer l’indemnité de remplacement, il faut tenir compte des éléments suivants :

• La perte de clientèle : peut entraîner la disparition du fonds de commerce.
• Les résultats d’exploitation : à calculer sur la base du chiffre d’affaires des 3 dernières années.
• Le droit au bail du local : élément du fonds de commerce qui disparaît suite au refus de renouvellement du bail commercial. Si sa la valeur du droit de bail est plus élevée que celle du fonds de commerce lui-même, l’indemnité d’éviction de bail commercial sera égale à la valeur du droit au bail (au minimum).

Indemnités d’éviction de bail commercial : comment calculer l’indemnité de déplacement ?

L’indemnité de déplacement ou de transfert correspond à la compensation versée au locataire en cas de non-renouvellement de bail si l’activité exercée dans le local est transférable. La possibilité de réinstallation du locataire est évaluée en fonction de l’état locatif du marché sur le quartier et de la nature de l’activité.

Calcul de l’indemnité de déplacement

Pour calculer l’indemnité de déplacement, il faut faire la différence entre le montant du loyer que le locataire devrait payer en cas de renouvellement de son bail commercial et le montant du loyer à payer pour le nouveau local. Il faut ensuite appliquer un coefficient qui tient en compte de la qualité de l’emplacement du local et la nature de l’activité au résultat obtenu.

Indemnité de déplacement = (montant du loyer à payer si renouvellement du bail commercial – montant du loyer à payer pour le nouveau local) x coefficient pour qualité du local et nature de l’activité

À noter que ce coefficient peut être déterminé par un juge.

Calcul de l’indemnité de déplacement : les éléments à considérer

Pour calculer l’indemnité d’éviction pour déplacement de fonds, il est conseillé de tenir compte des certains éléments, dont :

• Le transfert du fonds : les conséquences du transfert de l’activité dans un autre local comme la porte partielle ou locale de sa clientèle.
• La valeur du droit au bail : le droit de prendre la suite du titulaire d’un bail commercial, d’occuper les locaux et de renouveler le bail commercial.
• Le prix du nouveau pas-de-porte.

Bon à savoir. Si le prix de déplacement des fonds est supérieur à la valeur même du fonds, l’indemnité de transfert sera limitée à la valeur de remplacement. Dans ce cas, le propriétaire devrait apporter la preuve que les fonds sont bien présents.

Indemnités d’éviction de bail commercial : comment calculer les indemnités accessoires ?

En plus de l’indemnité principale, le locataire peut bénéficier des indemnités accessoires, à savoir :

• Frais de déménagement,
• Frais de réinstallation du fonds de commerce,
• Frais et droits de mutation,
• Indemnités de licenciement de salariés si l’éviction a entraîné des renvois,
• Indemnité pour perte de logement si le bail comportait des locaux d’habitation,
• Frais liés au paiement d’indemnités de résiliation de contrats,
• Frais relatifs à la perte d’une licence,
• Indemnité de trouble commercial pour compenser la gêne occasionnée par l’éviction,
• Frais de double loyer si le locataire doit payer le loyer de l’ancien et du nouveau local pendant la période de réinstallation.
• Indemnité de remploi pour couvrir les droits de mutation lors de l’acquisition d’un nouveau fonds de commerce. Si le bailleur apporte la preuve que le locataire ne s’est pas réinstallé dans un nouveau local, cette indemnité est caduque.

Conseils

• L’indemnité d’éviction de bail commercial peut être demandée dans un délai de 2 ans suivant la date de notification du congé ou de du refus de renouvellement de bail.

Vocabulaire

• Les droits de mutation correspondent à la somme versée aux services fiscaux dans le cadre d’un transfert de propriété pour une vente, une succession ou une donation.
• Le droit au bail désigne le droit de prendre la suite du titulaire d’un bail commercial, d’occuper les locaux et de disposer d’un droit au renouvellement du bail.
• Le pas-de-porte est la somme d’argent versée par le futur locataire au bailleur en début de contrat.

FAQ

Le propriétaire peut-il refuser de payer une indemnité d’éviction de bail commercial ?

Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail commercial sans avoir à payer une indemnité d’éviction dans certains cas :

• Si le non renouvellement du bail est justifié par des motifs graves et légitimes comme le défaut de paiement du loyer ou quand le locataire n’exploite plus le fonds loué.
• La construction ou la reconstruction avec une offre d’un local en remplacement.
• La reprise d’un local d’habitation accessoire au local commercial.
• La démolition d’un immeuble vétuste ou insalubre.

Qui fixe le montant de l’indemnité d’éviction de bail commercial ?

L’indemnité d’éviction de bail commercial peut être déterminée à l’amiable entre le propriétaire et le locataire. Sinon, son montant peut être fixé par un expert professionnel. À défaut d’un accord entre les deux parties, l’indemnité d’éviction de bail commercial peut être fixée par un juge.

Quand faut-il verser l’indemnité d’éviction de bail commercial ?

Le montant de l’indemnité d’éviction de bail commercial doit être versé à la date de départ du locataire ou à la date de la décision des juges qui a fixé l’indemnité. De manière générale, les indemnités accessoires sont versées à ces mêmes périodes.

Quelles conditions pour bénéficier d’une indemnité d’éviction de bail commercial ?

Pour bénéficier d’une indemnité d’éviction de bail commercial, le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) et au registre national des entreprises (RNE). Il doit également exploiter les fonds de commerce.