Explication du calcul

Pour calculer la valeur d’un local commercial, il existe différentes méthodes possibles :

Comment calculer la valeur d’un local commercial ?

Le calcul de la valeur d’un local commercial peut se faire selon différentes manières.

Méthode par comparaison

La méthode par comparaison permet d’évaluer la valeur d’un local commercial en tenant compte des offres de biens similaires (surface du local, zone d’implantation, secteur d’activité…) dans une zone géographique donnée. Lors de l’évaluation, il faut tenir compte du prix au m² des locaux commerciaux similaires qui ont été vendus récemment.

Cette méthode est surtout utilisée pour évaluer la valeur des biens résidentiels, mais peut aussi être appliquée pour le calcul de valeur d’un local commercial. Elle est rapide à mettre en œuvre, mais se montre moins précise. En effet, le nombre de biens commerciaux dans la région peut être insuffisant pour une évaluation précise.

Méthode par capitalisation du revenu

La méthode par capitalisation du revenu consiste à évaluer la valeur d’un local commercial par le rendement généré par les revenus locatifs. Sa mise en œuvre dépend du type de local : occupé ou vide. De manière générale, elle se base sur la rentabilité nette ou de la valeur locative du local commercial.

Calcul de la valeur locative pour les locaux commerciaux déjà occupés

Pour calculer la valeur locative d’un local commercial déjà occupé, il faut généralement ajouter 10 % du montant de la cession (Droit au Bail ou pas de porte) au loyer annuel, puis de diviser le résultat obtenu par la surface pondérée du local. Cette majoration permet de prévoir les ajustements considérés comme des compléments de loyer comme le pas-de-porte, l’indemnité de changement d’activité, le droit de bail et le droit d’entrée.

Valeur locative d’un local commercial = (10 % montant de la cession + 1 749 000)/ 500

La valeur locative permet alors d’obtenir le montant des loyers en fonction de la situation actuelle du marché immobilier.

Calcul de la valeur locative d’un local commercial vide

La valeur locative d’un local commercial vide dépend surtout de sa surface pondérale, de sa catégorie et de son coefficient de localisation. Elle est surtout évaluée dans le cadre du calcul des impôts directs locaux, dont la cotisation foncière des entreprises et la taxe foncière. Pour calculer la valeur locative d’un local commercial, la formule à utiliser est la suivante :

Valeur locative du local commercial = Surface pondérée du local x Tarif de la catégorie x Coefficient de localisation

Surface pondérée d’un local commercial

La surface d’un local commercial peut faire l’objet d’une pondération selon son utilisation et les caractéristiques physiques de ses différentes parties. La surface pondérée d’un local commercial peut se faire selon différents taux de pondération :

Pour calculer la surface pondérée d’un local, il suffit de multiplier la surface de la partie concernée par la pondération correspondante.

Tarif de la catégorie du local

Le tarif de la catégorie du local dépend de la catégorie dans laquelle le bien est classé. Il existe 38 catégories de locaux commerciaux. Il est estimé au m² par secteur d’évaluation au sein du département. Les tarifs sont actualisés chaque année par les commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP). Ils sont présentés sur les sites des impôts et publiés au recueil des actes administratifs.

La catégorie d’un bien dépend de son usage et de ses caractéristiques physiques (boutiques, magasins…).

• Si le local accueille plusieurs activités, il faut retenir la catégorie occupant la plus grande surface. 
• Si le bien est vacant le 1er janvier de l’année, sa catégorie correspond à la dernière affectation connue.

Coefficient de localisation

Le coefficient de localisation est défini selon la situation géographique du local commercial dans son secteur d’évaluation. Il s’applique au tarif par m² de la catégorie du local professionnel. Le coefficient de localisation d’un local professionnel peut aller de 0.70 à 1.3.

Les coefficients de localisation des locaux commerciaux sont déterminés par les commissions départementales. Ils sont publiés au recueil des actes administratifs. Vous pouvez les trouver sur le site des impôts.

Calcul de la rentabilité nette d’un local commercial

Pour calculer la rentabilité nette d’un local commercial, il faut additionner la rentabilité brute, les frais divers et les charges. Le calcul peut inclure les frais d’entretien et de gestion du local, les taxes, l’assurance, les crédits, les charges de copropriété, l’électricité… et tous les frais non récupérables.

Rentabilité nette = [(loyer annuel x 100) – total des frais et charges] / prix d’achat du local

Loyer annuel = loyer mensuel x 12

Bon à savoir. Le résultat obtenu est présenté sous forme d’un pourcentage qui donne le taux de rendement obtenu sur l’investissement locatif du local commercial. Il faut déduire le taux d’imposition du propriétaire au résultat.

Calcul de la rentabilité brute d’un local commercial

La rentabilité brute d’un local commercial se calcul en tenant en compte du prix d’achat du bien et du montant du loyer annuel. Pour la calculer, il suffit d’utiliser la formule suivante :

Rentabilité brute = (loyer annuel x 100) / prix d’achat du local

Bon à savoir.  Le prix d’achat du local commercial peut inclure des dépenses supplémentaires comme les frais de notaire, les frais d’agence, le prix des éventuels travaux de rénovation réalisés et les crédits.

Méthode du coût de remplacement

La méthode du coût de remplacement permet d’obtenir un prix de revient bien détaillé et concert. Les banques et les assurances l’utilisent souvent pour une estimation plus précise de la valeur du local commercial. Cette méthode se concentre surtout sur la valeur nette du local commercial.

La méthode du coût de remplacement consiste à calculer le prix de reconstruction ou de rénovation du local commercial. Pour ce faire, il faut tenir compte de toutes les dépenses comme :

• Le terrain (achat du terrain, viabilisation…) ;
• Les matériaux de construction utilisés,
• Les frais de la main-d’œuvre pour les travaux à faire,
• Les taxes et autres frais liés à la reconstruction.

La mise en œuvre de cette technique de calcul de la valeur d’un local commercial demande l’expertise d’un professionnel.

De quoi dépend la valeur d’un local commercial ?

La valeur d’un local commercial dépend de plusieurs paramètres, dont :

• L’emplacement géographique du bien,
• Les spécificités de l’emplacement du local (dans une zone piétonne, près de transports en commun, dans une rue passante…),
• Les commerces pouvant être installées dans le local,
• La surface totale du bien (surface réelle et surface pondérée),
• Les caractéristiques du local et ses éléments (cave, réserve, vitrine…),
• L’état, le confort et l’accessibilité du local,
• La rentabilité nette du local.

Exemple de calcul de valeur d’un local commercial

On va calculer la valeur d’une grande surface de 3 000 m². Son tarif de catégorie s’élève à 318 € par m² et son coefficient de localisation est de 1.10. Pour effectuer le calcul, on va utiliser la méthode par capitalisation du revenu. Pour ce faire, il faudra déterminer la valeur locative du local commercial.

• Valeur locative du local commercial = Surface pondérée du local x Tarif de la catégorie x Coefficient de localisation.
• Valeur locative du local commercial = 3 000 x 318 x 1.1 = 1 049 400 €.

Conseils

• Si des modifications pouvant impacter la valeur locative du local commercial ont été effectuées, il faut informer l’administration fiscale par la déclaration 6660-REV.

Vocabulaire

• Un local commercial désigne un espace clos ou couvert destiné à recevoir une clientèle et qui permet de générer des chiffres d’affaires. Le bien peut être géré par une personne physique ou une personne morale (une entreprise).
• La valeur locative d’un local commercial désigne le montant des loyers définis selon la situation du marché.

FAQ

Comment vendre un local commercial ?

Pour vendre un local commercial, il faut passer par quelques étapes :

1. Préparer la mise en vente,
2. Estimer la valeur du local commercial ou son prix de vente,
3. Commercialiser le bien et organiser les visites,
4. Discuter des offres d’achat et négocier,
5. Signer un compromis de vente,
6. Réaliser les conditions suspensives,
7. Signer l’acte de cession du bien.

Quels diagnostics réalisés avant la vente d’un local commercial ?

Avant de vendre un local commercial, il faut effectuer quelques diagnostics immobiliers, à savoir :

• Le DPE Tertiaire : diagnostic permettant de déterminer la classe énergétique du bien (A à G). Il est valable pendant 10 ans.
• La superficie Loi Carrez : diagnostic permettant de mesurer la surface du local. Sa réalisation n’est obligatoire que si le bien fait partie d’une copropriété.
• Le diagnostic ERP (État des Risques et Pollutions) : diagnostic présentant les risques éventuels auxquels les acheteurs peuvent être exposés. Il est valable pendant 6 mois.
• Le diagnostic termites : diagnostic permettant de déterminer l’éventuelle présence de termites dans le local commercial.
• Le diagnostic amiante : diagnostic permettant de déterminer l’éventuelle présence d’amiante.

À noter que la réalisation des diagnostics avant l’achat d’un local commercial est à la charge du propriétaire.